Un bail rural à long terme se conclut pour une durée minimale de 18 ans. Cela assure une sécurité et une stabilité à l’exploitant agricole. Lorsque l’âge de la retraite se profile à un horizon de 9 à 18 ans, par exception, la durée du bail rural à long terme peut être inférieure à 18 ans. Qu’en est-il lorsque l’exploitant est à moins de 9 ans de la retraite ? Cette décision de la Cour de cassation mérite votre attention.
Les principes du bail rural à long terme
Le bail rural à long terme est conclu pour une durée de 18 ans au moins. Les articles L 416-1 et suivants du Code rural encadrent ce bail spécifique.
Ce type de bail est obligatoirement réalisé par acte authentique. Comme pour un bail de 9 ans, l’exploitant bénéficie du droit au renouvellement au terme de la période initiale.
Pour le bailleur, le bail à long terme offre la possibilité de percevoir des loyers plus élevés. En outre, il bénéficie d’avantages fiscaux lors de la transmission des biens loués par bail à long terme.
Par exception, l’exploitant âgé, qui se situe à plus de 9 ans et à moins de 18 ans de l’âge de la retraite, peut conclure un bail à long terme pour une durée égale à celle qui doit lui permettre d’atteindre cet âge. Par conséquent, la durée sera alors inférieure à 18 ans. C’est l’article L 416-4 du Code rural qui spécifie cela.
Que se passe-t-il lorsque l’exploitant agricole se trouve à moins de 9 ans de l’âge de la retraite ?
La durée du bail rural à long terme lorsque l’exploitant agricole est proche de la retraite
La Cour de cassation a, le 26 octobre 2023, posé la question du bail à long terme pour l’exploitant âgé, à moins de 9 ans de la retraite. Elle précise qu’aucun texte n’interdit ou n’autorise un tel bail.
Elle se livre donc à une interprétation de l’article L 416-4. Selon la Cour, cet article déroge simplement à la durée légale du bail à long terme dans une hypothèse : la période comprise entre 9 et 18 ans de la retraite.
Par conséquent, en dehors de cette période d’exception, la durée du bail rural à long terme s’applique. L’exploitant agricole à moins de 9 ans de la retraite peut signer un bail à long terme, dont la durée ne peut être inférieure à 18 ans.
La Cour argumente sa position par le fait qu’interdire la conclusion d’un tel bail lorsque le preneur est proche de l’âge de la retraite priverait les parties de la faculté de bénéficier de cet outil renforçant la stabilité de l’exploitation et offrant des avantages au bailleur. Une cession de bail au profit d’un membre de la famille du preneur peut permettre d’atteindre la durée de 18 ans. Enfin, elle fait remarquer qu’un exploitant agricole n’est pas tenu de cesser son activité lorsqu’il atteint l’âge légal de la retraite.
Bailleurs et exploitants agricoles, faites appel à un expert-comptable et à un notaire avant de signer un bail rural à long terme. Nous vous conseillerons sur les meilleures pratiques et les enjeux financiers, notamment sur la transmission du bail rural.
