Le nouveau cadre fiscal introduit par l’article 71 de la loi de finances 2025 concernant l'exonération de certains dons familiaux de sommes d’argent vient de bénéficier d'éclaircissements de la part de l'administration fiscale. Ce dispositif temporaire, valable jusqu'au 31 décembre 2026, ouvre des perspectives intéressantes pour les transmissions familiales. Sa mise en œuvre pratique nécessitait des précisions désormais disponibles (paragraphes 730 et suivants du BOI-ENR-DMTG-20-20-20 du 04/09/2025).
Périmètre familial et plafonds du dispositif d'exonération
Le dispositif permet aux donateurs de transmettre des sommes d'argent à leurs descendants directs (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) ou, en l'absence de descendance, à leurs neveux et nièces. L'administration fiscale apporte une précision importante : ne sont concernés que les enfants directs des frères et sœurs du donateur, excluant ainsi ceux issus de remariages.
Concernant le plafond de l'exonération des dons familiaux, les limites sont clairement établies : chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € à un même bénéficiaire sans taxation. Du côté du donataire, la limite maximale s'élève à 300 000 € d'exonération totale. Ces transmissions peuvent s'effectuer en plusieurs versements, à condition de respecter ces seuils.
Les conditions d'exonération des dons familiaux imposent une affectation spécifique des fonds reçus dans un délai de six mois suivant leur versement. Cette utilisation doit concerner soit l'acquisition d'un logement neuf destiné à la résidence principale du donataire, ou à la location à titre de résidence principale de l’occupant, soit des travaux de rénovation énergétique effectués dans l’habitation principale du donataire.
Modalités d'acquisition immobilière éligibles
L'administration fiscale détaille précisément les utilisations autorisées des sommes transmises.
L'acquisition peut porter sur un logement neuf ou en état futur d'achèvement, y compris l'usufruit ou des droits indivis. Cette souplesse permet diverses configurations patrimoniales, sous réserve que le bien serve de résidence principale ou soit destiné à la location pour habitation principale. L’immeuble acquis peut être un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ou une maison individuelle.
Le dispositif présente néanmoins certaines exclusions importantes. La construction par le donataire de sa résidence principale n'entre pas dans le champ d'application de l’exonération, pas plus que l'achat d’un terrain à bâtir pour y faire construire une résidence principale. De même, le remboursement anticipé d'emprunts immobiliers ou les apports et les prêts consentis à une société civile immobilière ne répondent aux exigences pour bénéficier de cette exonération temporaire de dons de sommes d'argent.
En revanche, les fonds peuvent financer l'acquisition de plusieurs biens immobiliers, pourvu qu'ils respectent les critères d'affectation. Pour les locations, qu'elles soient nues ou meublées, une restriction s'applique : le bail ne peut être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire. Une exception notable concerne les étudiants célibataires, à charge fiscalement, qui peuvent bénéficier d'un logement mis à disposition pour leurs études dans une ville universitaire.
Conservation obligatoire et obligations de durée
Tout bien acquis grâce à ce don familial exonéré pour l'achat immobilier doit être conservé pendant une durée minimale de cinq ans. Cette période court à partir de la date d'acquisition ou d'achèvement des travaux. Elle constitue une obligation essentielle du dispositif.
En cas de non-respect, le donataire devient redevable des droits de mutation à titre gratuit dont il a été exonéré au moment de la donation. Ils sont assortis d’un intérêt de retard.
Les obligations sont personnelles. En conséquence, en cas de décès du donataire pendant la période de cinq ans, l’exonération n’est pas remise en cause. Ses héritiers ou légataires ne sont pas tenus de respecter les conditions de conservation ou d’affectation.
Travaux de rénovation énergétique : critères stricts
L'exonération des dons pour la rénovation énergétique s'appuie sur des critères précis. Les travaux financés doivent être éligibles à la prime de transition énergétique MaPrimeRénov' et réalisés par des professionnels certifiés RGE lorsque cette condition s'impose.
Les dépenses et travaux doivent être réalisés en faveur du logement dont le donataire est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. Cette condition doit être respectée dès la date d’achèvement des travaux. Elle doit ensuite être respectée pendant une durée de cinq ans à compter de cette date d’achèvement.
Ces dispositions excluent les travaux réalisés par le donataire lui-même. De même, les interventions sur des biens détenus via une société dont le donataire est associé ne peuvent prétendre à l'exonération, le critère de propriété directe étant requis.
L’exonération ne s’applique pas aux dons affectés à des dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié, soit d’un crédit d’impôt, soit d’une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu, soit de la prime de transition énergétique MaPrimeRénov. En conséquence, le don sera exonéré, sous réserve que les travaux soient listés dans le champ de ceux éligibles à MaPrimeRénov, mais à condition que le donataire ne bénéficie pas de ladite prime pour ces travaux.
Articulation avec les dispositifs existants
Cette mesure temporaire s'ajoute aux mécanismes traditionnels de transmission familiale. Elle ne vient pas réduire les abattements de droit commun en matière de donation et de succession. Elle n’est pas soumise à la règle du rappel fiscal, en cas de décès du donateur.
L'exonération permanente des dons de sommes d’argent aux descendants, de 31 865 euros par bénéficiaire en provenance d’un même donateur, continue de s'appliquer parallèlement, permettant une optimisation fiscale plus large.
Le cumul entre abattement et exonération des dons familiaux peut ainsi être envisagé selon les situations patrimoniales spécifiques.
Perspectives et enjeux du dispositif
Malgré les clarifications apportées, ce mécanisme d'aide au marché immobilier peine encore à convaincre pleinement. La complexité initiale des textes a retardé son appropriation par les conseillers en gestion de patrimoine et les notaires. Ces nouvelles précisions de l'administration fiscale devraient faciliter la mise en œuvre pratique.
L'exonération temporaire des dons familiaux pour 2025 et 2026 s'inscrit dans une démarche de relance du secteur immobilier, particulièrement pour l'acquisition de logements neufs et la rénovation énergétique. Son succès dépendra largement de l'appropriation par les familles et leurs conseils de ces nouvelles possibilités temporaires.
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